Аналоги ЖК «Лаврушинский»: что смотреть рядом с Третьяковкой
Опубликовано 18 июля 2026
У делюкс-дома «Лаврушинский» (Sminex, Большой Толмачёвский переулок, 5, в квартале от Третьяковской галереи) на июль 2026 года есть три реальные альтернативы в тихом историческом центре Москвы: квартал «Золотой» на Софийской набережной — 280–628 млн ₽ за квартиру, клубный дом «Обыденский №1» на Остоженке — от 645,7 млн ₽, и строящийся «Тессинский, 5» у Яузы — 75–237,4 млн ₽ (1,4–1,6 млн ₽ за м²). Сам «Лаврушинский» уже сдан: оставшиеся лоты в каталогах — от 208 млн ₽, то есть от 2,2 млн ₽ за квадратный метр по данным каталогов.
Ниже — что именно предлагает каждый дом, чем он отличается от ориентира и где у каждого варианта слабые места. Все цены — из открытых каталогов новостроек, проверены 12–17 июля 2026 года.
«Лаврушинский»: ориентир, от которого считаем
«Лаврушинский» — проект Sminex в Большом Толмачёвском переулке, 5. Это не одна башня, а ансамбль: три кирпично-монолитных дома высотой от 4 до 14 этажей и шесть приватных вилл. Все корпуса сданы, дом заселяется — редкий для делюкс-сегмента случай, когда покупка не связана со строительными сроками.
По данным каталога Новострой-М на 17 июля 2026 года, в продаже 103 квартиры и 6 вилл, бюджеты — от 208 млн до 2,1 млрд ₽. Цену метра каталоги оценивают от 2,2 млн ₽ (по данным mskguru), верхние лоты доходят до 6,4–7,5 млн ₽ за м². Именно с этими цифрами сравниваем альтернативы.
По каким признакам отбирали аналоги
Три критерия, которые делают «Лаврушинский» «Лаврушинским»:
- Тихий исторический центр — переулки и набережные, а не первая линия проспекта.
- Клубный масштаб — десятки квартир на дом, малая этажность, закрытый двор.
- Класс делюкс/элит — виллы, пентхаусы, потолки от 4 м, собственная инфраструктура.
Честная оговорка: непосредственно в Замоскворечье сопоставимых делюкс-новостроек в открытых каталогах на июль 2026 года нет. Аналоги приходится искать в соседних районах исторического центра — на Софийской набережной, Остоженке и у Яузы. Ни один из них не повторяет главный актив «Лаврушинского» — адрес напротив Третьяковской галереи, поэтому любой выбор — компромисс по локации.
«Золотой» на Софийской набережной: квартал напротив Кремля
Квартал «Золотой» от Capital Group — малоэтажная (2–6 этажей) застройка на Софийской набережной, на Балчуге напротив Кремля: 126 видовых квартир, 19 двухуровневых квартир с собственным садом, 12 пентхаусов и 5 резиденций с отдельным входом — всего 162 лота. Квартал сдан, идёт заселение. По описанию проекта, прямой вид на Кремль — примерно у 80% квартир; это заявление застройщика, и его стоит проверять по конкретному лоту.
Цены по каталогу Новострой-М на июль 2026 года: от 280 до 628 млн ₽ за квартиру, примерно 1,3–2,5 млн ₽ за м². Разброс по метру большой, потому что часть лотов — крупные резиденции и двухуровневые квартиры с садом.
Минусы. Вход от 280 млн ₽ — выше стартовой планки «Лаврушинского» (208 млн ₽). Дом сдан, поэтому выбор ограничен остатками. И главное: набережная напротив Кремля — один из самых людных прогулочных маршрутов города, «тишина переулков» здесь условная.
«Обыденский №1»: клубный дом Sminex на Остоженке
Если важен именно почерк Sminex, ближайший аналог от того же застройщика — клубный дом «Обыденский №1» в 3-м Обыденском переулке (Хамовники, район Остоженки). Формат максимально камерный: 6 этажей и всего 26 лотов, включая пентхаусы и виллы с бассейнами и террасами; потолки — от 3,35 до 4,35 м. Срок сдачи — III квартал 2026 года, на июль дом в стадии отделки.
Цены по каталогу Новострой-М на июль 2026 года: от 645,7 млн до 7 млрд ₽, удельно — примерно от 3,2 до 9 млн ₽ за м².
Минусы. Это самый дорогой вход в подборке — втрое выше нижней планки «Лаврушинского». В продаже единицы лотов (8 на момент проверки), торговаться и выбирать почти не из чего. Дом ещё не сдан — ключи по плану в III квартале 2026 года.
«Тессинский, 5» у Яузы: делюкс на ранней стадии
«Тессинский, 5» от Element Development — клубные дома высотой 7–9 этажей в Тессинском переулке (Таганский район, у Яузы): 146 квартир площадью от 52 до 164 м². По каталогу Novostroev (проверено 12.07.2026): 75–237,4 млн ₽ за квартиру, 1,4–1,6 млн ₽ за м². Это единственный вариант подборки с бюджетом ниже 100 млн ₽.
Минусы. Срок сдачи — III квартал 2029 года: ждать больше трёх лет. По данным каталога, строительство ещё не начато, и низкая цена метра — вдвое ниже, чем в сданных домах подборки, — объясняется именно ранней стадией. 146 квартир — самый крупный формат в списке, менее клубный, чем 26 лотов «Обыденского». Берег Яузы — другой характер центра: дальше от музейного Замоскворечья, ближе к деловым маршрутам.
По соседству уже построен клубный дом «Тессинский, 1» от Insigma (сдан в 2023 году): 66 квартир и 7 пентхаусов. Цены на оставшиеся лоты в открытых каталогах расходятся, поэтому актуальную стоимость корректно уточнять у продавцов напрямую.
Сравнительная таблица: цены на июль 2026
| Проект | Локация | Формат | Готовность | Цена лота | Цена за м² |
|---|---|---|---|---|---|
| «Лаврушинский» (Sminex) | Замоскворечье, у Третьяковской галереи | 3 дома 4–14 эт. + 6 вилл | Сдан | от 208 млн ₽ | ≈2,2–7,5 млн ₽ |
| «Золотой» (Capital Group) | Софийская набережная, напротив Кремля | Квартал 2–6 эт., 162 лота | Сдан | 280–628 млн ₽ | ≈1,3–2,5 млн ₽ |
| «Обыденский №1» (Sminex) | Остоженка, 3-й Обыденский пер. | Клубный дом 6 эт., 26 лотов | III кв. 2026 | от 645,7 млн ₽ | ≈3,2–9 млн ₽ |
| «Тессинский, 5» (Element) | Таганский район, у Яузы | Клубные дома 7–9 эт., 146 квартир | III кв. 2029 | 75–237,4 млн ₽ | 1,4–1,6 млн ₽ |
Цены — из открытых каталогов новостроек, проверены 12–17 июля 2026 года; итоговые условия по конкретному лоту подтверждайте у продавца. Оценки метра между каталогами по одному и тому же дому расходятся на 30–40% и более — это нормально для сегмента, где часть лотов не публикуется.
Выводы: кому какой вариант подходит
Короткий свод по итогам сравнения:
- Нужен адрес у Третьяковки и готовый дом — альтернатив «Лаврушинскому» в самом Замоскворечье на июль 2026 года в открытой продаже нет; выбирать придётся из его собственных остатков от 208 млн ₽.
- Нужен вид на Кремль и готовность — «Золотой»: 280–628 млн ₽, но людная набережная под окнами.
- Нужен максимально камерный формат — «Обыденский №1»: 26 лотов, потолки до 4,35 м, зато вход от 645,7 млн ₽ и сдача только в III квартале 2026 года.
- Нужен бюджет до 100 млн ₽ в делюкс-сегменте центра — «Тессинский, 5» от 75 млн ₽, но с ожиданием до III квартала 2029 года и без гарантии, что цены к сдаче останутся стартовыми.
Общее правило сегмента: сравнивать стоит конкретные лоты, а не «средние по дому» — в одном и том же проекте метр различается в 2–3 раза между типовым этажом и пентхаусом.
Вопросы и ответы
Есть ли делюкс-альтернативы прямо в Замоскворечье, а не через реку?
На июль 2026 года в открытых каталогах новостроек готовых делюкс-проектов рядом с Третьяковской галереей, сопоставимых с «Лаврушинским», не представлено. Ближайшие по формату дома находятся в соседних районах исторического центра: «Золотой» на Софийской набережной, «Обыденский №1» на Остоженке, «Тессинский, 5» и уже сданный «Тессинский, 1» у Яузы.
Какой из аналогов самый доступный по бюджету?
«Тессинский, 5»: на июль 2026 года квартиры стоят 75–237,4 млн ₽, или 1,4–1,6 млн ₽ за м² — проект на ранней стадии, строительство ещё не начато. Для сравнения: остатки в «Лаврушинском» — от 208 млн ₽, «Золотой» — от 280 млн ₽, «Обыденский №1» — от 645,7 млн ₽. Обратная сторона низкого входа — ожидание сдачи до III квартала 2029 года.
Что выбрать, если въехать нужно в уже готовый дом?
Из всей подборки сданы два проекта: сам «Лаврушинский» (все корпуса, включая виллы) и квартал «Золотой» на Софийской набережной. «Обыденский №1» по плану сдаётся в III квартале 2026 года — на июль дом в стадии отделки, а «Тессинский, 5» — только в III квартале 2029 года.
Почему метр в этих домах стоит от 1,4 до 9 млн ₽ — это точно один класс?
Разброс объясняют стадия и тип лота, а не только класс. «Тессинский, 5» продаётся на самой ранней стадии — отсюда 1,4–1,6 млн ₽ за м²; верх диапазона в сданных домах формируют пентхаусы и виллы: в «Обыденском №1» отдельные лоты доходят до 7 млрд ₽ при цене метра порядка 9 млн ₽ у самых больших площадей. Поэтому корректно сравнивать конкретные квартиры близкой площади и этажа, а не средние цифры по проектам.
Правда ли, что почти у всех квартир «Золотого» вид на Кремль?
Застройщик заявляет прямой вид на Кремль примерно у 80% квартир. Это его собственное утверждение: квартал малоэтажный (2–6 этажей) и вытянут вдоль набережной, поэтому ракурс и «прямота» вида сильно зависят от корпуса и этажа — проверяйте на просмотре конкретного лота.
Получить подборку по этому запросу
Опишите запрос — я лично разберу его, уточню детали удобным вам способом и подготовлю подборку под ваш бюджет. Это бесплатно и ни к чему не обязывает.