«Бадаевский» или Luzhniki Collection: сравнение проектов у Москвы-реки

Опубликовано 18 июля 2026

Автор: Серафим Попов — брокер премиальной недвижимости

«Бадаевский» (Capital Group, Дорогомилово) и Luzhniki Collection (группа «Абсолют», Хамовники) — два премиальных проекта на берегах Москвы-реки к западу и юго-западу от центра. На 17 июля 2026 года цены в открытых каталогах начинаются от 67,7 млн ₽ в «Бадаевском» (871 квартира в домах на колоннах высотой до 35 м по проекту Herzog & de Meuron) и от 77,7 млн ₽ в Luzhniki Collection (12 клубных домов, 1106 квартир). Первые корпуса обоих проектов заявлены к сдаче в IV квартале 2026 года, но полностью «Бадаевский» достроят только к III кварталу 2028-го, а Luzhniki Collection — к концу 2027-го.

Ниже — сравнение по открытым данным: параметры, цены, сроки, инфраструктура и минусы каждого проекта. Обратите внимание: застройщики публикуют не все цены, по части лотов стоимость сообщают только по запросу, поэтому ориентиры взяты из каталогов новостроек с фиксацией даты.

Два проекта в цифрах

Ключевая развилка видна сразу: «Бадаевский» — это архитектурный эксперимент с квартирами «в воздухе» и большими метражами, Luzhniki Collection — квартал клубных домов в парке. Порог входа у «Бадаевского» на июль 2026 года ниже примерно на 10 млн ₽.

Архитектура: дома на колоннах против квартала в парке

«Бадаевский» строится по проекту швейцарского бюро Herzog & de Meuron: жилые корпуса подняты над землёй на колоннах высотой до 35 м (диаметр каждой — 92 см), а под ними восстанавливают корпуса бывшего Бадаевского пивоваренного завода — памятники архитектуры, где разместятся 37 апартаментов, рестораны и торговые пространства. Под домами разобьют парк с выходом на новую набережную. Подробности концепции — на официальном сайте проекта.

Luzhniki Collection делает ставку не на один громкий проект, а на консорциум: мастер-план готовили британские SimpsonHaugh и Aukett Swanke, архитектуру зданий — бюро Dyer, интерьеры 12 домов — нью-йоркское ODA, нидерландское MVRDV курировало проект и спроектировало кинотеатр, генеральный проектировщик — российский АПЕКС, генподрядчик — ЭНКА (состав команды опубликован на сайте проекта). Дома объединены в четыре линии: Waterfront у набережной, Garden в саду, Highline и Mountain line у центральной площади.

Любопытная деталь: бюро АПЕКС участвует в обоих проектах как генпроектировщик — инженерный уровень сопоставим, различие в авторской концепции.

Цены и лоты на июль 2026

Данные — из каталога Новострой-М на 17 июля 2026 года. Удельная цена однокомнатных квартир в Luzhniki Collection в открытых каталогах оценивается в 1,4–1,8 млн ₽ за м². Официальные сайты обоих застройщиков цены не публикуют — только по запросу, поэтому перед сделкой цифры нужно проверять напрямую.

По структуре предложения проекты различаются заметно. В Luzhniki Collection есть относительно компактные квартиры от 49 м² — это самый доступный вход. В «Бадаевском» лоты начинаются от 57 м², потолки достигают 5,7 м, а верхний сегмент — семь вилл площадью 837–974 м²; максимальные бюджеты здесь измеряются сотнями миллионов рублей в обоих проектах.

Сроки сдачи и статус строительства

Практический вывод: Luzhniki Collection завершится целиком примерно на год раньше. Покупатель первой очереди «Бадаевского» получит ключи в конце 2026 года, но реконструкция исторической части рядом продлится ещё почти два года.

Расположение, транспорт и инфраструктура

«Бадаевский» стоит на первой линии Кутузовского проспекта напротив Москва-Сити. Метро не рядом: «Выставочная» — около 1,5 км, «Киевская» — около 1,6 км. Внутри проекта заявлены детский центр, школа искусств, фитнес с бассейном, банный комплекс, рестораны, крафтовая пивоварня в историческом корпусе и подземный паркинг на 1380 мест.

Luzhniki Collection занимает территорию около 8 га на Лужнецкой набережной рядом со спорткомплексом «Лужники»; заявлен приватный парк 5,3 га. До метро «Воробьёвы горы» — около 10 минут пешком, до МЦК «Лужники» — около 16 минут. В составе квартала — торговая галерея, фитнес-зоны, клубные пространства, кинотеатр и подземный паркинг.

• Среда: у «Бадаевского» — городская, с видами на Сити и реку; у Luzhniki Collection — парково-спортивная, с набережной и велоинфраструктурой «Лужников» рядом.
• Школы и сады: оба проекта рассчитывают в основном на инфраструктуру районов; собственные образовательные форматы — камерные (детский центр и школа искусств в «Бадаевском»).

Честно о минусах

«Бадаевский»:

• Первая линия Кутузовского проспекта — шум и регулярные пробки; каталоги прямо называют это главным недостатком локации.
• Стройка растянута до III квартала 2028 года: заселившиеся в Западный корпус будут жить рядом с реконструкцией исторической части.
• 37 лотов в исторических корпусах — апартаменты, то есть юридически нежилые помещения с иным налоговым и тарифным режимом, чем у квартир.
• Метро в полутора километрах, все лоты — без отделки.

Luzhniki Collection:

• Формат заявлен как «клубные дома», но масштаб — 12 корпусов и 1106 квартир: это полноценный квартал, а не камерный дом на несколько десятков резидентов.
• Соседство со стадионом «Лужники»: в дни матчей и концертов район многолюден, возможны ограничения проезда.
• Порог входа выше — от 77,7 млн ₽ против 67,7 млн ₽ у соседа по сравнению (на июль 2026).
• Основной объём корпусов сдаётся только в IV квартале 2027 года — первые жители получат ключи, когда часть квартала ещё строится.

Кому что подходит

«Бадаевский» — выбор для тех, кому важна авторская архитектура и виды: дома на 35-метровых колоннах над рекой, потолки до 5,7 м, метражи до 245 м² и виллы под тысячу метров. Плата за это — Кутузовский проспект под окнами, долгий горизонт достройки и цены, которые застройщик раскрывает только по запросу.

Luzhniki Collection — вариант для тех, кто предпочитает Хамовники, парковую среду и понятный формат квартала у воды: вход от 49 м², весь комплекс достроят к концу 2027 года, все лоты — квартиры по ДДУ. Минусы — более высокий стартовый бюджет и событийная нагрузка соседних «Лужников».

Если решает бюджет и уникальность продукта — логичнее смотреть «Бадаевский»; если приоритет — район, парк и предсказуемые сроки, сравнение склоняется к Luzhniki Collection. В обоих случаях цены стоит запрашивать у застройщиков напрямую: публичные каталоги показывают лишь часть предложения.