Недвижимость Омана для россиян в 2026: гид по рынку

Опубликовано 18 июля 2026

Автор: Серафим Попов — брокер премиальной недвижимости

Иностранцы, включая россиян, могут покупать жильё в Омане в собственность (фрихолд) не по всей стране, а только в отведённых зонах — прежде всего в лицензированных туристических комплексах (ITC). Вход в рынок начинается примерно от OMR 35 000–45 000 (~$91–117 тыс.) за студию в курортных комплексах (Jebel Sifah, Hawana Salalah); апартаменты с 1 спальней — от ~OMR 48 000–65 000 (~$124–169 тыс.), а в самом ликвидном Al Mouj Muscat — примерно от OMR 97 000 (~$252 тыс.). Покупка недвижимости на сумму от OMR 250 000 (~$650 тыс.) даёт право на 5-летний ВНЖ, от OMR 500 000 (~$1,3 млн) — на 10-летний (программа Invest Oman, действует с 31 августа 2025). Цены — на июль 2026.

Оман — небольшой и молодой рынок для зарубежных покупателей: выбор сосредоточен в нескольких ITC в районе Маската (Al Mouj, Muscat Bay, AIDA/Yiti, Muscat Hills) и на побережье (Jebel Sifah), а также в Салале (Hawana Salalah). Оманский риал жёстко привязан к доллару США по курсу 1 OMR = 2,6008 USD с 1986 года, поэтому бюджет удобно считать сразу в долларах.

Где иностранцу разрешено покупать: комплексы ITC

Иностранцы могут оформлять жильё в полную собственность (фрихолд) не по всей стране, а только в специально отведённых зонах. Основная и давно работающая из них — лицензированные «интегрированные туристические комплексы» (Integrated Tourism Complex, ITC): благоустроенные районы с апартаментами, виллами и таунхаусами, где нерезидент получает те же права собственности, что и гражданин Омана. Правовая база — Королевский декрет 12/2006 (исключение из общего запрета на владение недвижимостью нерезидентами по декрету 5/81).

В 2026 году законодательство обновляли, и вокруг этого возникла путаница. Ряд отраслевых изданий сообщил, что новый закон о реестре недвижимости открывает рынок иностранцам за пределами ITC (IMI Daily). Однако профильное министерство официально опровергло расширение: владение недвижимостью для неоманцев по-прежнему ограничено установленными зонами (Gulf News). Июньские поправки 2026 года касались резидентских виз, а не географии собственности.

Помимо ITC, к разрешённым для иностранцев зонам относят новые города (Sultan Haitham City, Al Thuraya City, Al Jabal Al Aali) и отдельные жилые кварталы (например, Surouh), но это преимущественно проекты ранней стадии. Реально работающий и понятный маршрут для покупателя на июль 2026 — по-прежнему комплексы ITC. За пределами разрешённых зон иностранцу доступна в основном аренда права пользования (узуфрукт) до 99 лет, а не полная собственность.

Список ITC постепенно расширяется: в марте 2026 года подписаны соглашения о двух новых комплексах в Маскате — Al Qurm (бюджет ~OMR 230 млн) и Al Bustan (OMR 150 млн, около $390 млн, с отелем, мариной и брендированным жильём под управлением Four Seasons). Оба — проекты ранней стадии со сроками сдачи в несколько лет.

Локации и цены: с чего начинается вход

Основной выбор сосредоточен вокруг Маската и на юге, в Салале. Самый дешёвый вход — студии в курортных комплексах: в Jebel Sifah (проект Solaris) они начинаются примерно от OMR 35 000–44 500 (~$91–116 тыс.), в Hawana Salalah — от OMR 37 500 (~$98 тыс.), в AIDA/Yiti — примерно от OMR 56 700 (~$147 тыс.). Апартаменты с 1–2 спальнями в курортах идут от ~OMR 47 000–65 000. Самый ликвидный и зрелый комплекс — Al Mouj Muscat (набережная 6,5 км, самая глубокая в стране вторичка): апартаменты здесь стартуют выше — примерно от OMR 97 000 (~$252 тыс.). Данные — по объявлениям и рыночным обзорам на июль 2026.

По удельной цене за квадратный метр ориентиры такие: Muscat Hills — OMR 400–700, AIDA/Yiti — OMR 550–900, Muscat Bay — OMR 650–1 100; Al Mouj стабильно дороже остальных ITC. Виллы и таунхаусы заметно дороже: в Muscat Hills пятикомнатные виллы — OMR 250 000–300 000, таунхаусы — от ~OMR 140 000; в Jebel Sifah гольф-виллы Raya — от ~OMR 175 000. Ниже — ориентиры по ключевым проектам.

Цены «от» — стартовые предложения на июль 2026; в готовых и премиальных корпусах, а также в виллах суммы существенно выше (в Jebel Sifah апартаменты у марины доходят до ~OMR 307 000). Точную стоимость конкретного лота застройщики называют по запросу.

ВНЖ при покупке: пороги и сроки

С 31 августа 2025 года действует программа долгосрочного вида на жительство через Invest Oman. Она двухуровневая и завязана в том числе на покупку недвижимости (UNCTAD).

ВНЖ продлевается, пока сохраняется вложение. Отдельно с июня 2026 года существует «разрешение владельца» (Owner) — оно привязано к владению недвижимостью в разрешённой зоне, не требует спонсора-оманца и не имеет минимального порога, но срок короче: от 6 месяцев до 1 года с продлением.

Важная оговорка: пороги в разных источниках расходятся — встречается и более низкая цифра OMR 200 000 с несколькими путями инвестиций. Официальные параметры программы Invest Oman и разборы консультантов (Deloitte, UNCTAD) указывают именно OMR 250 000 и OMR 500 000; перед сделкой сумму под свою ситуацию стоит подтвердить у профильного юриста.

Налоги и расходы владельца

Оман привлекателен низкой нагрузкой на владение, но у иностранца есть заметная разовая статья — 3% за регистрацию права собственности.

Личный подоходный налог в Омане пока нулевой; с января 2028 года вводится 5% на годовой доход выше OMR 42 000 — это первый подоходный налог в странах Персидского залива. Большинства арендодателей-физлиц по текущим параметрам он не касается, но за деталями стоит следить.

Рассрочки застройщиков

На стадии строительства (продажи «на плане», офф-план) застройщики предлагают рассрочку, привязанную к готовности объекта. Типичная схема — 10–20% первый взнос, остаток равными частями по мере стройки. Например, в AIDA (Yiti) заявлен план 20% при бронировании, 50% в ходе строительства и 30% к передаче ключей (сдача — с 2028 года); встречается и вариант с оплатой 70% семью платежами во время стройки. Часть проектов даёт рассрочку и после сдачи — на 2–3 года, что растягивает оплату части стоимости без процентов. Условия у каждого застройщика свои и меняются от корпуса к корпусу, поэтому график платежей стоит уточнять по конкретному лоту.

Минусы и риски — честно

• Маленький и молодой рынок. Выбор ограничен несколькими ITC, сопоставимых сделок для оценки мало, а перепродажа может занять больше времени, чем в крупных хабах региона. Самая глубокая вторичка — в Al Mouj.
• Ликвидность и зависимость от туризма. Спрос в курортных комплексах сезонный; на выходе из вложения покупателя нередко ищут дольше.
• Повышенный сбор для иностранца. Регистрация права — 3% против 1% для граждан Омана, что заметно удорожает вход.
• Летний климат. С июня по август на побережье жарко и влажно: в июне средняя температура около 35°C, дневные максимумы под 40°C, абсолютный рекорд для Маската — 48,5°C (июнь 2011), влажность к августу — около 71%. Это влияет на сезонность аренды и комфорт проживания.
• Крупный чек и привязка к доллару. Риал жёстко привязан к USD (1 OMR = 2,6008 $) — бюджет предсказуем, но диверсификации от доллара покупка не даёт, а пороги ВНЖ высокие.
• Регуляторная неопределённость. В 2026 году законы обновляли, но власти официально подтвердили: владение для иностранцев остаётся в установленных зонах, а не по всей стране. Планировать сделку в расчёте на «открытие рынка» преждевременно.