Оман или Дубай: сравнение для покупателя недвижимости

Опубликовано 18 июля 2026

Автор: Серафим Попов — брокер премиальной недвижимости

Коротко: золотую визу Дубая на 10 лет дают за покупку жилья от AED 2 млн (примерно $545 тыс.), а возобновляемую резиденцию Омана на 10 лет открывает покупка в интегрированном туристическом комплексе (ITC) от OMR 200 тыс. (около $520 тыс.) — базовые пороги почти равны, но всё остальное различается сильно. Дубай — крупный ликвидный рынок с ценами $5–6 тыс. за м² и валовой доходностью квартир около 6,5–7% (чистой 3–5%); Оман — спокойный курортный рынок, где иностранцу доступны лишь несколько зон, вход в бюджетные из них дешевле по цене метра, а доходность в среднем 4–7%.

Ниже — таблицы по порогам виз, ценам за метр, налогам и перелётам из России, честные минусы каждого варианта и вывод по трём сценариям: «дача у моря», «вложение ради дохода» и «резидентство». Все цифры — на июль 2026.

Визы за покупку: пороги Дубая и Омана

Маршруты «резиденция за квадратные метры» в двух странах теперь близки и по деньгам, и по сроку, но разные по устройству. В Дубае покупка от AED 2 млн даёт возобновляемую резиденцию на 10 лет, а от AED 750 тыс. — инвесторскую визу на 2 года; с февраля 2026 отменили прежнее требование вносить при ипотеке не менее половины стоимости — теперь заявку оценивают по справке о рыночной стоимости от Земельного департамента (DLD). В Омане до реформы 2025 года действовали два порога (5 лет — от OMR 250 тыс., 10 лет — от OMR 500 тыс.); объявленная в августе 2025 года единая «золотая» резиденция снизила вход до OMR 200 тыс. за 10-летнюю возобновляемую визу. Но покупать иностранцу можно только внутри ITC — основных комплексов шесть: Al Mouj, Muscat Hills, Muscat Bay, Jebel Sifah, Hawana Salalah и AIDA (Yiti); в 2026 году анонсированы новые (Al Qurm, Al Bustan).

* Условия оманской резиденции обновлялись в 2025–2026 годах, поэтому точные требования стоит подтверждать в профильных ведомствах Омана до сделки.

Цены за метр: где дешевле войти

Средняя цена метра в Дубае держится около AED 18–22 тыс. ($5–6 тыс.) — рынок большой и однородный, выбор объектов огромный. В Омане иностранцу доступны только ITC, и внутри них разброс велик: во входных проектах вроде Muscat Hills метр дешевле дубайского, а флагманский Al Mouj по цене сопоставим с приличными районами Дубая или дороже. То есть «Оман дешевле» верно лишь для бюджетного сегмента ITC, а не для премиум-набережной.

Данные — на июль 2026. Курсы OMR и AED к доллару фиксированные, поэтому долларовые оценки стабильны и удобны для сравнения между странами.

Доходность и ликвидность: чем платят рынки

Дубай платит инвестору ликвидностью: сделок много, объект можно продать за недели, работает и посуточная аренда. По данным рынка на апрель 2026 средняя валовая доходность — около 6,68% (по квартирам — 7,15%), чистая после расходов — примерно 3–5%. Это ориентир по рынку, а не обещание дохода: цены в Дубае циклично колеблются, а массовый ввод новостроек периодически давит на арендные ставки.

Оман — тонкий рынок. Валовая доходность в ITC сопоставима (около 5–7%, в дорогом Al Mouj ниже — 4–6%), но покупателей и арендаторов кратно меньше, выход из объекта занимает дольше, а спрос сильнее завязан на курортный сезон. Это плата за спокойствие и меньшую конкуренцию.

Налоги и расходы на сделку

По налогам страны похожи: и в Дубае, и в Омане сейчас нет подоходного налога и налога на прирост капитала для физлиц. Разница — в деталях и в будущем. В Дубае покупатель платит разовый сбор Земельного департамента 4% (на практике почти всегда ложится на покупателя) и ежегодный муниципальный сбор около 5% от годовой арендной стоимости, который списывают через счёт за электричество. В Омане регистрационный сбор для иностранца — 3% (для граждан с января 2026 снижен до 1%), плюс ежегодные сервисные сборы комплекса (зависят от проекта) и муниципальный сбор с аренды порядка 3%. Суммарные расходы на сделку — порядка 5–8% стоимости.

Главный честный минус Омана на горизонте: с 1 января 2028 года страна вводит подоходный налог 5% на годовой доход физлица свыше OMR 42 тыс. (около $109 тыс.) — первый такой налог в странах Персидского залива. Большинства собственников он не коснётся (порог высокий), но арендный доход в налоговую базу войдёт. В Дубае подобных планов пока нет.

Стиль жизни и перелёты из России

Дубай — динамичный мегаполис: небоскрёбы, крупные торговые центры, международные школы, круглогодичная инфраструктура и очень плотный поток туристов и экспатов. Оман — противоположность: тише, зеленее, с упором на природу (горы, вади, побережье), консервативнее по укладу, меньше застройки и толп. Для отдыха «подальше от суеты» ближе Оман; для активной городской жизни, бизнеса и максимума сервисов рядом — Дубай.

По логистике из России удобны оба направления. Прямые рейсы Москва — Дубай выполняют Emirates и flydubai, ежедневно и по несколько рейсов в день; дорога по расписанию — около 6 ч 45 мин у flydubai и до 7 ч 10 мин у Emirates. В Маскат летает Oman Air — порядка 5–7 рейсов в неделю, в зимний сезон вплоть до ежедневных, время в пути около 6 ч 20 мин.

Кому что подходит: три сценария

• Дача у моря для себя. Чаще выигрывает Оман: спокойная курортная среда, набережные Al Mouj и Jebel Sifah, меньше толп, перелёт сопоставим с дубайским. Плата за это — тонкий рынок и меньше сервисов вокруг; если важны городская жизнь и максимум удобств рядом, ближе Дубай.
• Вложение ради дохода. Обычно Дубай: выше ликвидность, больше арендаторов, развита посуточная аренда, валовая доходность квартир около 6,5–7%. Риски — ценовые циклы и периодический избыток новостроек. Оман даёт похожую доходность на бумаге, но продать объект и найти арендатора сложнее.
• Резидентство. Базовые пороги близки (AED 2 млн против OMR 200 тыс.), обе визы — на 10 лет и возобновляемые, но маршрут Дубая прозрачнее и быстрее, а покупать можно почти по всему городу. В Омане выбор ограничен несколькими ITC, зато цена входа в бюджетных проектах ниже. Семье, которой нужна предсказуемая процедура и ликвидный актив «на всякий случай», ближе Дубай; тем, кто ценит тишину и уже определился с ITC, — Оман.