«Дом Соболева»: обзор делюкс-резиденций на Машкова, 18

Опубликовано 18 июля 2026

Автор: Серафим Попов — брокер премиальной недвижимости

«Дом Соболева» — камерный жилой дом класса делюкс на улице Машкова, 18, в Басманном районе Москвы (ЦАО), в переулках между Бульварным и Садовым кольцами. В проекте около 33 лотов: по данным застройщика — 31 резиденция и 2 пентхауса площадью от 80 до 367 м². Цены на июль 2026 года начинаются примерно от 1,84 млн ₽ за м², то есть от ~153 млн ₽ за самый компактный лот; крупные форматы и пентхаусы, по данным агрегаторов, доходят примерно до 945 млн ₽. Застройщик — компания Foresight (Форсайт), квартиры сдаются без отделки, срок сдачи — 2028 год.

Ниже — что известно о локации, продукте и ценах на июль 2026 года, честные минусы и сравнение с двумя другими делюкс-домами центра. Часть цифр по площадям, числу лотов, этажности и кварталу сдачи у разных площадок расходится — в тексте это отмечено отдельно.

Локация: улица Машкова, 18, в старом центре

«Дом Соболева» стоит на улице Машкова, 18 — в Басманном районе (ЦАО), в тихой сетке переулков между Бульварным и Садовым кольцами. До метро «Красные Ворота» — около 0,8 км (по разным данным, 7–12 минут пешком), до «Курской» — примерно 1 км; рядом Чистопрудный и Покровский бульвары.

Формат места камерный: малоэтажная историческая застройка, особняки и посольства, без крупных торговых центров у порога. Обратная сторона — это плотный центр: рядом Садовое кольцо с постоянным потоком машин, крупных зелёных зон поблизости мало. Ближайшие места для прогулки — бульвары у Чистых прудов.

Что за дом: архитектура и инфраструктура

Проект — два корпуса с фасадами из натурального камня и металлическими деталями; заявленный стиль — современное прочтение московского модерна. Этажность у источников расходится: издание «Соседи» пишет о семиэтажных корпусах, отдельные агрегаторы называют 8 и даже 10 этажей. Благоустройство внутреннего двора связывают с бюро UTRO. Высота потолков в резиденциях — от 3,5 до 3,9 м; в планировках встречаются французские балконы, эркеры, террасы и ванные комнаты с окнами.

Внутренняя инфраструктура заявлена на уровне делюкс-сегмента: лобби с каминной зоной, консьерж 24/7, фитнес со SPA-зоной, лаундж, энотека, приватный внутренний двор и подземный паркинг на двух уровнях (по разным данным, 52–56 машино-мест). Важный практический момент: квартиры, по данным агрегаторов, сдаются без отделки — под чистовой ремонт закладывайте отдельный бюджет и время.

Планировки, площади и цены на июль 2026

В продаже — компактный пул лотов: по данным застройщика, 31 резиденция и 2 пентхауса, всего около 33 лотов (отдельные площадки указывают до 35). Самый доступный формат — «однокомнатные» от 80 м²; для делюкс-центра это высокий порог входа: даже минимальный лот стоит порядка 153 млн ₽. Общий диапазон цен на квартиры, по данным агрегаторов на июль 2026 года, — примерно от 153 до 945 млн ₽. Актуальные планировки и цены застройщик публикует на официальном сайте проекта.

Цена за метр в проекте — примерно от 1,84 млн ₽ в компактных лотах до 2,25 млн ₽ и выше в крупных форматах (данные агрегаторов на июль 2026 года). По пентхаусам площадью 295–367 м² стоимость называют по запросу. Точную цену конкретного лота застройщик раскрывает индивидуально — публичные цифры ориентировочны и меняются по мере продаж.

Застройщик и сроки

Застройщик проекта — компания Foresight (Форсайт); именно она указана на официальном сайте «Дома Соболева». При этом сведения о проектной компании у источников расходятся: часть агрегаторов указывает застройщиком отдельную специализированную структуру («СЗ М2-Девелопмент»). Оформление проекта на отдельное юрлицо-застройщик — обычная практика, но перед сделкой стоит сверить точное название застройщика, проектную декларацию, договор долевого участия и эскроу-счёт.

Продажи стартовали в июне 2025 года. Срок сдачи называют по-разному: II квартал 2028 года (часть агрегаторов) или III квартал 2028 года («Соседи»). В любом случае это покупка на стадии строительства: средства фактически замораживаются на два-три года, и стандартный риск сдвига сроков сохраняется. Публичный портфель Foresight в делюкс-сегменте стоит изучить отдельно.

«Дом Соболева» среди делюкс-домов центра

Чтобы понять позиционирование, «Дом Соболева» полезно сравнить с другими камерными делюкс-проектами центра — «Лаврушинским» и «Обыденским № 1» от Sminex. У «Дома Соболева» самый низкий входной бюджет из трёх (порядка 153 млн ₽) и более низкая цена метра, чем у «Лаврушинского»; но это и самый небольшой по числу лотов дом, а адрес — тише и менее «громкий», чем у соседей у Третьяковки и на Остоженке.

Цифры по «Лаврушинскому» и «Обыденскому № 1» — ориентировочные, по данным порталов-агрегаторов (напр. novostroy-m) на 2026 год; у застройщиков они уточняются индивидуально, оба проекта Sminex к 2026 году уже сданы. Вывод: «Дом Соболева» интересен прежде всего низким для сегмента входным лотом и локацией у Чистых прудов, но по масштабу продукта и «громкости» адреса уступает более дорогим соседям.

Минусы и на что обратить внимание

• Покупка на стадии строительства. Сдача — 2028 год; вложенные деньги остаются связанными до ввода дома, а срок может сдвинуться.
• Без отделки. Квартиры, по данным агрегаторов, сдаются без чистовой отделки — к цене лота добавьте бюджет на ремонт и время на него.
• Высокий порог даже за минимум. Самый компактный формат — от 80 м² и порядка 153 млн ₽; «бюджетных» лотов в проекте нет.
• Плотный центр. Рядом Садовое кольцо с потоком машин, крупных зелёных зон поблизости мало.
• Небольшой дом — узкий вторичный рынок. Около 33 лотов: для последующей перепродажи это узкий рынок; обратная сторона того же — высокая приватность.
• Менее публичный застройщик и расхождения в данных. Foresight — не самый известный бренд; число лотов, площади, этажность и квартал сдачи у разных источников отличаются — цифры обязательно сверять с застройщиком и проектной декларацией.