«Палашёвский 13»: обзор клубного дома у Патриарших
Опубликовано 18 июля 2026
«Палашёвский 13» — так покупатели ищут новый клубный дом Sminex на участке Большой Палашёвский переулок, владения 11–13–15; официальное название проекта — «Палашёвский 11». Продажи открыты 23 апреля 2026 года. В доме 52 лота: 45 квартир площадью до 318 м² и 7 пентхаусов до 366 м². Цены на июль 2026 — от 224,7 млн ₽ за квартиру 71,1 м²; средняя цена метра, заявленная застройщиком на старте, — около 4 млн ₽. Срок ввода — I квартал 2030 года.
Ниже — независимый разбор для покупателя: локация, продукт, открытые цены с датой, соседние делюкс-дома у Патриарших и честные минусы. Все цифры взяты из открытых публикаций и каталогов новостроек; финальные условия стоит сверять с проектной декларацией застройщика.
Локация: Палашёвские переулки между Тверской и Патриаршими
Дом строится в Большом Палашёвском переулке — тихой линии между Тверской улицей и Патриаршими прудами, внутри Садового кольца. До пруда — несколько минут пешком, до станций метро «Пушкинская», «Тверская» и «Чеховская» — около 5 минут. Участок объединяет владения 11, 13 и 15: раньше здесь стояли три офисных здания 1990-х годов, их место занимает жилой проект — отсюда и путаница с номером в поисковых запросах.
Для делюкс-сегмента это одна из самых дорогих локаций Москвы: камерные переулки, ресторанная Малая Бронная и пешая доступность Тверской в одном квартале. Обратная сторона — вечерняя активность района и тесные проезды переулков; об этом подробнее в разделе о минусах.
Продукт: 52 лота, потолки до 7,4 м и двор-сад
Проект — кирпично-монолитный дом переменной этажности (8–9 этажей) на 2 подъезда. Архитектурную концепцию разработало бюро ADM Андрея Романова: фасад решён трёхчастной композицией — стеклянные полуколонны, натуральный камень с волнообразной пластикой балконов и белый глянцевый объём с консольными террасами (по данным CRE). В отделке заявлены латунь, мрамор и стекло малахитового оттенка.
Квартирография: 45 квартир площадью до 318 м² и 7 пентхаусов до 366 м², включая двухсветные лоты с потолками до 7,4 м и террасами до 40 м². Жителям обещаны всесезонный двор-сад с прудом и оранжереей, фитнес-зона, детская игровая, лаунж и подземный паркинг на 88 машино-мест.
| Параметр | Значение |
|---|---|
| Застройщик | Sminex |
| Адрес | Большой Палашёвский пер., вл. 11–13–15 |
| Этажность | 8–9 этажей, 2 подъезда |
| Лоты | 52: 45 квартир (от 71,1 до 318 м²) и 7 пентхаусов (до 366 м²) |
| Потолки | 3,55–7,4 м |
| Паркинг | подземный, 88 машино-мест |
| Срок ввода | I квартал 2030 года |
| Стадия на июль 2026 | начальный этап (котлован/фундамент) |
Цены на июль 2026: от 224,7 млн ₽
По данным Яндекс Недвижимости на июль 2026 года в продаже 45 лотов от 71,1 м²; минимальный бюджет — 224,73 млн ₽ (расчётно около 3,2 млн ₽ за метр). Стартовые цены по комнатности: двухкомнатные — от 271,2 млн ₽, трёхкомнатные — от 455,9 млн ₽, лоты от четырёх комнат — от 570,9 млн ₽. Самый дорогой лот тот же каталог оценивает в 2,65 млрд ₽, тогда как Новострой-М на 17 июля 2026 года даёт верхнюю границу 2,1 млрд ₽ — каталоги расходятся по верхним пентхаусам. Средняя цена метра, названная застройщиком при открытии продаж, — около 4 млн ₽, то есть входные лоты (примерно 3,0–3,2 млн ₽ за метр) идут дешевле средней.
| Тип лота | В продаже | Площадь от | Цена на июль 2026 |
|---|---|---|---|
| 1-комнатные | 6 лотов | 71,1 м² | от 224,7 млн ₽ |
| 2-комнатные | 7 лотов | 88,4 м² | от 271,2 млн ₽ |
| 3-комнатные | 17 лотов | 140,7 м² | от 455,9 млн ₽ |
| 4+ комнаты и пентхаусы | 15 лотов | 187,9 м² | от 570,9 млн до 2,65 млрд ₽ |
Цены делюкс-новостроек пересматриваются по мере роста готовности дома; все цифры в таблице зафиксированы на 17 июля 2026 года и требуют проверки перед сделкой.
Соседи у Патриарших: с кем сравнивать
В радиусе квартала есть ещё два клубных проекта разного масштаба. По размеру «Палашёвский 11» занимает середину: он крупнее камерного «Дома на Патриарших прудах» (12 квартир), но почти вдвое меньше «Большого Козихинского 22» (98 квартир).
| Проект | Девелопер | Лоты | Площади | Цены и статус на июль 2026 |
|---|---|---|---|---|
| «Палашёвский 11» (он же «Палашёвский 13» в запросах) | Sminex | 52 | 71,1–366 м² | от 224,7 млн ₽; продажи с апреля 2026, ввод — I кв. 2030 |
| «Дом на Патриарших прудах» (Спиридоновка, 30/1) | MR Group | 12 квартир и пентхаус | 160–320 м² | цены не опубликованы, продажи не открыты; ориентир ввода — 2030 |
| «Большой Козихинский 22» | «Доминанта» | 98 квартир | по запросу | старт продаж ожидается в 2026 году |
Из трёх проектов открытые продажи и опубликованные цены на июль 2026 есть только у «Палашёвского 11»: у «Дома на Патриарших прудах» продажи не открыты, а «Большой Козихинский 22» лишь готовится к старту — прямое сравнение бюджетов пока невозможно. Ещё один делюкс-адрес по соседству, «Малая Бронная 15» на 23 квартиры, по данным каталога Новострой-М уже полностью распродан — новых лотов такого класса у Патриарших немного.
Честные минусы и риски
- Долгое ожидание. Ввод — I квартал 2030 года, а на июль 2026 стройка на начальном этапе (котлован/фундамент). Покупатель платит делюкс-бюджет почти за четыре года до заселения и оценивает продукт только по визуализациям и шоуруму.
- Один из самых дорогих домов города. Порог входа 224,7 млн ₽; отраслевые публикации прямо позиционируют дом как один из самых дорогих в Москве. Круг будущих покупателей при перепродаже таких лотов объективно узкий — быстрая продажа не факт.
- Разночтения в данных. В публикациях до старта фигурировали 43 квартиры, при открытии продаж — 45 квартир и 7 пентхаусов; верхняя цена у каталогов расходится (2,1 и 2,65 млрд ₽). Параметры проекта менялись — сверяйте с проектной декларацией.
- Стройка в тесном квартале. Узкие переулки, снос старых зданий и монолитные работы до 2030 года. Рядом готовится «Большой Козихинский 22» ещё на 98 квартир — строительная нагрузка на квартал сохранится на годы и после заселения первых очередей соседей.
- Особенности района. Патриаршие — вечерний ресторанный квартал: шум по выходным и дефицит уличной парковки входят в повседневность. Частично это закрывает подземный паркинг дома — 88 машино-мест на 52 лота.
Вопросы и ответы
«Палашёвский 13» и «Палашёвский 11» — это разные дома?
Нет, это один проект. Sminex строит дом на объединённом участке Большой Палашёвский переулок, владения 11, 13 и 15, поэтому в запросах встречаются оба номера. Маркетинговое название — «Палашёвский 11»; отдельного проекта «Палашёвский 13» на рынке нет.
На какой стадии стройка и когда заселение?
На июль 2026 года — начальный этап: котлован и фундамент, по данным каталогов новостроек. Заявленный срок ввода — I квартал 2030 года; фактическое заселение обычно происходит на несколько месяцев позже ввода из-за приёмки и отделочных работ.
Сколько стоит самая доступная квартира в доме?
На июль 2026 — 224,7 млн ₽ за однокомнатный лот площадью 71,1 м², расчётно около 3,2 млн ₽ за метр. Большинство лотов заметно дороже: двухкомнатные начинаются от 271,2 млн ₽, трёхкомнатные — от 455,9 млн ₽ по данным Яндекс Недвижимости.
Есть ли лоты с террасами и вторым светом?
Да. В доме 7 пентхаусов площадью до 366 м², террасы до 40 м² и двухсветные квартиры с потолками до 7,4 м. Стандартная высота потолков в обычных лотах — от 3,55 м.
С какими домами у Патриарших сравнивают «Палашёвский 11»?
В том же квартале — «Дом на Патриарших прудах» от MR Group (12 квартир 160–320 м², продажи пока не открыты) и «Большой Козихинский 22» от «Доминанты» (98 квартир, старт продаж ожидается в 2026 году). На июль 2026 открытые цены есть только у «Палашёвского 11» — от 224,7 млн ₽, поэтому сопоставить бюджеты с соседями напрямую пока нельзя.
Получить подборку по этому запросу
Опишите запрос — я лично разберу его, уточню детали удобным вам способом и подготовлю подборку под ваш бюджет. Это бесплатно и ни к чему не обязывает.