ЖК «Бадаевский»: обзор делюкс-проекта у реки, цены 2026
Опубликовано 18 июля 2026
ЖК «Бадаевский» — элитный (делюкс) проект Capital Group на Кутузовском проспекте (район Дорогомилово, ЗАО) на территории исторического пивоваренного завода у Москвы-реки. По открытым данным площадок на июль 2026 года самые доступные лоты стоят от ~64–75 млн ₽ (минимум разнится по площадкам от ~64,5 до ~75,5 млн ₽), квадратный метр — по данным агрегаторов примерно от 0,85 млн ₽ для крупных лотов и заметно выше для компактных. Крупные видовые квартиры и семь «небесных вилл» (837–974 м²) продаются «по запросу». Главная особенность — жилые корпуса, поднятые на колонны высотой 35 метров и диаметром 92 см (концепция «дома на ножках» бюро Herzog & de Meuron). Срок сдачи ближайшего Западного корпуса — IV квартал 2026 года.
Ниже — разбор для покупателя: что представляет собой продукт, из чего складывается цена, какие сроки по корпусам и какие честные минусы стоит учесть до сделки. Точные цены Capital Group по большинству лотов не публикует, поэтому все цифры даны как ориентир на июль 2026 года и требуют сверки по конкретному лоту.
Концепция и архитектура: «дом на ножках» у реки
«Бадаевский» возводится на месте пивоваренного завода конца XIX века на берегу Москвы-реки, между Кутузовским проспектом и набережной Тараса Шевченко. Архитектурную концепцию разработало швейцарское бюро Herzog & de Meuron (проектирование — российское бюро «Апекс»). Ключевое решение — новые жилые корпуса подняты на колонны высотой 35 метров и диаметром 92 см: под «парящими» объёмами сохраняется сквозной проход к воде и открываются виды на реку, а исторические кирпичные корпуса завода остаются в центре композиции. Всего в проекте заявлено 188 колонн (137 вертикальных и 51 наклонная).
Такое решение стало визитной карточкой проекта — «дом на ножках» широко обсуждался в архитектурной прессе как один из самых заметных девелоперских экспериментов Москвы. Исторические здания имеют охранный статус, поэтому их приводят в порядок через реставрацию и реконструкцию, а не снос — отсюда и разбивка на новые (Западный, Восточный) и исторический корпуса.
Цены на квартиры в «Бадаевском» в 2026 году
Точные прайсы по большинству лотов застройщик не раскрывает — это распространённая практика делюкс-сегмента. По открытым данным агрегаторов на июль 2026 года стартовая планка держится в диапазоне от ~64–75 млн ₽ (разные площадки указывают от 64,5 до 75,5 млн ₽), а квадратный метр — примерно от 0,85 млн ₽ у крупных лотов. Компактные квартиры выходят дороже в пересчёте на метр, а крупные видовые лоты, двухуровневые квартиры и виллы идут «по запросу».
| Показатель | На июль 2026 |
|---|---|
| Старт цен на квартиры | от ~64–75 млн ₽ (разнится по площадкам) |
| Цена за м² | примерно 0,85–3,6 млн ₽ (по данным площадок) |
| Крупные лоты и виллы | «по запросу» |
| Лотов в открытой продаже | порядка 100–150 (разнится по площадкам) |
Число лотов и минимальная цена на разных площадках отличаются: агрегаторы обновляют данные с задержкой, а часть предложений скрыта под форматом «по запросу». Итоговую стоимость и наличие всегда сверяйте по конкретному корпусу и лоту.
Продукт и планировки: от компактных лотов до «небесных вилл»
Всего в проекте заявлена 871 квартира в «парящей» части (326 в первой очереди и 545 во второй), апартаменты в исторических корпусах, а также 7 «небесных вилл». Диапазон площадей квартир по данным разных площадок — примерно 46–245 м². Форматы — одно- и двухуровневые квартиры, апартаменты в исторических корпусах, видовые и «парящие» лоты. Высота потолков в основной части доходит до 5,7 м. На верхнем уровне размещены 7 «небесных вилл» площадью 837–974 м² с приватными террасами и садами. Квартиры сдаются без отделки (черновая).
| Параметр | Значение |
|---|---|
| Класс | элит (делюкс) |
| Застройщик | Capital Group (АО «СЗ Бадаевский») |
| Архитектор | Herzog & de Meuron (концепция), «Апекс» (проектирование) |
| Адрес | Кутузовский пр-т, вл. 12, Дорогомилово, ЗАО |
| Корпусов | 3 (Западный, Восточный, Исторический) |
| Этажность | до 18 этажей |
| Всего квартир | 871 в «парящей» части + апартаменты в исторических корпусах |
| Площади квартир | примерно 46–245 м² (по данным площадок) |
| «Небесные виллы» | 7 лотов, 837–974 м² |
| Высота потолков | до 5,7 м |
| Опорные колонны | 35 м, диаметр 92 см (всего 188 шт.) |
| Паркинг | подземный, ~1 380 машино-мест |
| Отделка | без отделки (черновая) |
| Договор | ДДУ (214-ФЗ) |
Сроки строительства и статус корпусов
Проект сдаётся очередями. По данным площадок на июль 2026 года сроки распределены так: ближайший Западный корпус — IV квартал 2026 года, Восточный — IV квартал 2027 года, исторический корпус (реконструкция памятника) — III квартал 2028 года. Отдельные источники показывают разные даты, поэтому статус конкретного корпуса важно проверять напрямую перед сделкой.
| Корпус | Заявленный срок сдачи | Статус |
|---|---|---|
| Западный | IV квартал 2026 | строительство верхних этажей |
| Восточный | IV квартал 2027 | строительство |
| Исторический | III квартал 2028 | реконструкция / реставрация |
Заселение растянуто на несколько лет — это нормально для проекта такого масштаба, но означает, что часть жизни на площадке пройдёт рядом со стройкой соседних очередей.
Инфраструктура и набережная
Внутреннее наполнение проекта строится вокруг исторических корпусов и выхода к воде. По концепции застройщика заявлены заведения и рестораны в отреставрированных зданиях, фитнес-центр с бассейном, детские и образовательные пространства, а также благоустроенная набережная и дворы-парки. Подземный паркинг рассчитан примерно на 1 380 машино-мест. Участок площадью около шести гектаров расположен между Кутузовским проспектом и набережной Тараса Шевченко.
Локация — Дорогомилово рядом с деловым центром «Москва-Сити» и центром города: транспортная доступность высокая, но и нагрузка на район значительная. Выход к воде и парк — сильная сторона проекта для сегмента.
Честные минусы: на что смотреть покупателю
- Шумный Кутузовский проспект. Это одна из самых загруженных магистралей Москвы. Видовые лоты ориентированы на реку, но окна части квартир выходят к проспекту — уточняйте ориентацию конкретного лота и шумозащиту.
- Длительная и поэтапная стройка. Заселение растянуто до 2027–2028 годов. Исторический корпус — реконструкция объекта под охраной, а сроки таких работ чувствительны к переносам; по данным площадок сроки уже сдвигались.
- Цена и непрозрачность. «Бадаевский» — один из самых дорогих адресов Москвы, и значительная часть лотов идёт «по запросу», что усложняет сравнение предложений и оценку «честной» цены.
- Черновая отделка. Квартиры сдаются без отделки; в делюкс-сегменте ремонт «под ключ» — крупная отдельная статья бюджета, её нужно закладывать сверх цены лота.
- Ограничения исторических корпусов. Охранный статус зданий может ограничивать перепланировки, остекление и внешние изменения — это стоит проверить, если рассматриваете лот в историческом корпусе.
Вопросы и ответы
Почему на многие лоты в «Бадаевском» цена «по запросу»?
Это распространённая практика делюкс-сегмента: застройщик открыто показывает стартовую планку (на июль 2026 — от ~64–75 млн ₽, по данным площадок примерно от 0,85 млн ₽ за м² у крупных лотов), а крупные видовые квартиры, двухуровневые лоты и виллы продаёт индивидуально. Итоговую цену дают по конкретному лоту.
Зачем дом подняли на 35-метровые колонны?
Жилые корпуса поставлены на колонны высотой 35 м и диаметром 92 см (всего 188 колонн), чтобы сохранить сквозной проход к набережной Москвы-реки и открыть виды на воду, не перекрывая исторические здания завода. Это архитектурная концепция бюро Herzog & de Meuron, ставшая визитной карточкой проекта.
Есть ли готовые к заселению корпуса?
На июль 2026 года ближайший Западный корпус заявлен к сдаче в IV квартале 2026, Восточный — в IV квартале 2027, исторический — в III квартале 2028. Даты на разных площадках отличаются, поэтому статус конкретного корпуса нужно проверять напрямую перед сделкой.
Какая отделка и сколько закладывать на ремонт?
Квартиры сдаются без отделки (черновая). В делюкс-сегменте ремонт «под ключ» — существенная отдельная статья расходов, которую нужно закладывать сверх стоимости лота; конкретную сумму считают под площадь и проект.
По какому договору продаются квартиры?
Продажи идут по ДДУ в рамках 214-ФЗ, застройщик — АО «Специализированный застройщик Бадаевский» (бренд Capital Group). Условия по эскроу и конкретному корпусу сверяйте в проектной документации перед оплатой.
Получить подборку по этому запросу
Опишите запрос — я лично разберу его, уточню детали удобным вам способом и подготовлю подборку под ваш бюджет. Это бесплатно и ни к чему не обязывает.