Золотая виза ОАЭ за недвижимость: условия 2026 года
Опубликовано 18 июля 2026
Чтобы получить «золотую визу» ОАЭ через недвижимость, нужно владеть объектом (или несколькими объектами суммарно) стоимостью от AED 2 млн — это около 545 тыс. долларов по фиксированному курсу дирхама. Виза даёт 10 лет резидентства с продлением, право спонсировать семью и не привязана к работодателю. С февраля 2026 года для ипотечных объектов отменили требование заранее оплатить 50% стоимости: теперь важна подтверждённая стоимость объекта, а не размер погашенного долга.
Ниже — разбор условий на июль 2026 года: какие объекты засчитываются, документы, сроки, стоимость оформления и что происходит при продаже недвижимости.
Условия золотой визы за недвижимость: кратко
«Золотая виза» за недвижимость — это долгосрочный резидентский статус на 10 лет для собственника объекта стоимостью от AED 2 млн. Ключевые параметры на июль 2026 года:
| Параметр | Значение (июль 2026) |
|---|---|
| Порог инвестиций | от AED 2 млн (около $545 тыс.) |
| Срок визы | 10 лет, продлевается |
| Тип объекта | готовый или строящийся объект во фрихолд-зоне (в основном жильё); лизхолд не подходит |
| Ипотека | допускается; с февраля 2026 — без требования оплатить 50% |
| Несколько объектов | можно суммировать (обычно до трёх) до AED 2 млн |
| Собственник | только физлицо, не компания |
| Спонсорство семьи | супруг(а), дети любого возраста, родители, домашний персонал |
| Минимальное пребывание | нет (правило 180 дней не применяется) |
| Медстраховка | нужна для завершения оформления |
Порог AED 2 млн привязан к стоимости объекта. Обычно её берут из договора и права собственности, а при подаче Земельный департамент Дубая (DLD) оформляет оценочный сертификат. По разъяснениям 2026 года объект, купленный дешевле, может пройти по порогу, если его оценка DLD выросла до AED 2 млн и выше. Программу на федеральном уровне администрирует Федеральное управление по идентификации и гражданству (ICP), а заявления по Дубаю проходят через DLD и GDRFA.
Что изменилось в феврале 2026 года
Главное обновление касается ипотечных объектов. Раньше при покупке в ипотеку требовалось до подачи оплатить не менее 50% стоимости (или минимум AED 1 млн). В феврале 2026 года это требование отменили — по разъяснениям юридических и отраслевых источников. Точную дату они называют по-разному (от января до 20–22 февраля 2026 года), но сходятся в сути изменения.
Теперь ипотечный объект засчитывается, если его подтверждённая стоимость достигает AED 2 млн, независимо от остатка долга. Вместо доказательства оплаченной доли нужен NOC (письмо об отсутствии возражений) от банка-кредитора: банк подтверждает, что не против выдачи резидентства по заложенному объекту, и указывает оценочную стоимость и остаток по кредиту.
Практический смысл: покупатели с ипотекой, которые прежде месяцами ждали, пока накопится 50% оплаты (особенно по строящимся объектам), теперь могут подавать заявление раньше. Об отмене минимального первого взноса сообщают и профессиональные консультанты (пример разбора).
Какие объекты засчитываются
Под порог AED 2 млн подходят разные типы жилья, расположенные во фрихолд-зонах (где иностранцу разрешена полная собственность); лизхолд не засчитывается. Ключевые правила:
- Готовое жильё — квартиры, виллы, таунхаусы во фрихолд-зонах с правом собственности (title deed).
- Ипотечные объекты — допускаются (см. изменение февраля 2026); нужен NOC банка.
- Строящиеся объекты (off-plan) — засчитываются при покупке у аккредитованного застройщика и регистрации сделки (Oqood). На практике требования к пакету различаются: часть источников указывает, что строящийся объект должен быть полностью оплачен (ипотечный off-plan может не проходить) и что помимо Oqood потребуются NOC застройщика и подтверждение хода строительства — уточняйте по конкретному объекту.
- Несколько объектов — можно суммировать (обычно до трёх) до общей стоимости AED 2 млн при условии, что все они оформлены на заявителя.
- Право собственности — объект должен принадлежать физическому лицу, а не компании. При совместном владении с супругом(ой) нужно заверенное свидетельство о браке; несупружеские совладельцы считают порог AED 2 млн каждый по своей доле.
Документы и сроки оформления
Базовый пакет документов:
- загранпаспорт и биометрия;
- право собственности (title deed) или регистрация Oqood для строящегося объекта;
- оценочный сертификат стоимости;
- NOC банка — для ипотеки; NOC застройщика — для off-plan;
- действующая медицинская страховка ОАЭ;
- заверение иностранных документов при необходимости.
Сроки на практике различаются. Предварительное одобрение часто выдают за срок от 48 часов до 5–7 рабочих дней. Полное оформление «чистого» пакета некоторые сервисы оценивают примерно в 5 рабочих дней, а с учётом всех этапов и виз для семьи процесс может занять две–три недели и дольше. Подать заявление можно и через сервис Земельного департамента Дубая.
Стоимость оформления
Стоимость оформления не включает цену самой недвижимости. Государственные и сопутствующие сборы по визе инвестора недвижимости обычно оценивают в диапазоне AED 3 500–10 140 на основного заявителя (по разным источникам и способам подачи). Отдельно оплачиваются медстраховка, оценочный сертификат, заверение документов и визы для членов семьи.
| Статья расходов | Ориентир, AED (июль 2026) |
|---|---|
| Госпошлины, виза инвестора и Emirates ID (основной заявитель) | около 3 500–10 140 |
| Медосмотр (у ряда источников входит в госсбор) | около 800 |
| Медицинская страховка (за год) | 2 000–5 000 |
| Оценочный сертификат, заверение документов, визы для семьи | оплачиваются отдельно |
Продление через 10 лет, как правило, стоит примерно столько же. Точные суммы зависят от эмирата, канала подачи и числа иждивенцев — уточняйте перед оплатой.
Что даёт виза
- 10 лет резидентства с продлением.
- Спонсорство семьи: супруг(а), дети любого возраста, родители, домашний персонал; без порога по доходу и без лимита на число иждивенцев.
- Статус не привязан к работодателю — не нужен трудовой контракт или спонсор-компания.
- Нет требования к минимальному пребыванию: правило въезда каждые 180 дней, действующее для обычных резидентских виз, к «золотой» не применяется.
Важно понимать: виза даёт статус резидента, а не доход. Возможная доходность от аренды или роста цен зависит от рынка, заранее не гарантирована и оценивается отдельно — по данным конкретного объекта и района.
Минусы и что теряется при продаже недвижимости
Честные ограничения, которые стоит учитывать:
- Виза привязана к владению объектом. Продажа не аннулирует статус в тот же день, но основание для визы исчезает: при продлении через 10 лет нужно по-прежнему владеть подходящим объектом от AED 2 млн. Если продать и не заменить недвижимость активом такой же стоимости, право на продление теряется.
- Ограничение на распоряжение объектом. На квалифицирующую недвижимость на срок визы Земельный департамент регистрирует обременение (lien): продать или переоформить объект без замены на другой от AED 2 млн нельзя. Это механизм контроля основания визы, а не финансовый залог — сдавать в аренду, ремонтировать и рефинансировать ипотеку он не мешает. Механику стоит уточнять по конкретному случаю.
- Расходы сверх цены объекта. Ежегодная медстраховка (AED 2 000–5 000), сборы и обслуживание недвижимости (service charge) — постоянные траты.
- Оценка может отличаться от цены сделки. Если оценка DLD ниже AED 2 млн, объект по порогу не проходит.
- Разночтения по строящимся объектам. Требования к off-plan трактуются источниками по-разному; итоговый пакет документов лучше согласовать заранее.
Вопросы и ответы
Можно ли получить золотую визу по строящемуся объекту (off-plan)?
Да, строящиеся объекты засчитываются, если куплены у аккредитованного застройщика и сделка зарегистрирована (Oqood), а стоимость — от AED 2 млн. При этом требования к документам по off-plan трактуются по-разному: часть источников требует, чтобы объект был полностью оплачен, и просит NOC застройщика с подтверждением хода строительства. Пакет лучше согласовать по конкретному проекту.
Можно ли набрать AED 2 млн из двух квартир?
Да. Стоимость нескольких объектов можно суммировать — обычно допускается до трёх, пока общая сумма достигает AED 2 млн. Все объекты должны быть во фрихолд-зонах и оформлены на самого заявителя. Например, две квартиры по AED 1 млн в сумме дают нужный порог.
Нужна ли медицинская страховка?
Да, действующая медицинская страховка ОАЭ нужна и должна оставаться активной до момента проставления визы. Ориентировочная стоимость — AED 2 000–5 000 в год на человека. Без страховки оформление не завершат.
Обязательно ли платить за недвижимость наличными или подойдёт ипотека?
Ипотека подходит. С февраля 2026 года отменено требование заранее оплатить 50% стоимости: засчитывается объект с подтверждённой стоимостью от AED 2 млн независимо от остатка долга. Нужен NOC банка о том, что он не против выдачи визы по заложенному объекту.
Что будет с визой, если продать недвижимость?
Сразу статус не аннулируется, но виза привязана к владению подходящим объектом. На объект на срок визы регистрируется обременение (lien), поэтому продать его без замены на другой от AED 2 млн нельзя. Если продать и не заменить активом такой же стоимости, основание для визы теряется, и при продлении через 10 лет её не выдадут.
Получить подборку по этому запросу
Опишите запрос — я лично разберу его, уточню детали удобным вам способом и подготовлю подборку под ваш бюджет. Это бесплатно и ни к чему не обязывает.