Резидентская виза Омана за недвижимость: условия 2026

Опубликовано 18 июля 2026

Автор: Серафим Попов — брокер премиальной недвижимости

С 1 сентября 2025 года Оман выдаёт 10-летний вид на жительство инвестору при вложении от 200 000 оманских риалов (OMR) — это около 520 000 долларов США. Один из семи разрешённых маршрутов — покупка недвижимости в туристическом комплексе (ITC) с оформленным титулом. Порог администрируется Министерством торговли, промышленности и продвижения инвестиций через официальный портал omanresidence.gov.om.

Важная оговорка: программа молодая, и открытые данные о ней противоречат друг другу. Правительственный портал и региональная пресса при запуске называли единую 10-летнюю резиденцию за 200 000 OMR, тогда как часть консультантов и даже отдельные профессиональные обзоры описывают двухуровневую схему — 250 000 риалов на 5 лет и 500 000 на 10 лет. Ниже — что подтверждается первоисточниками, а что стоит перепроверять до сделки.

Сколько нужно вложить: пороги и валюта

Оманский риал жёстко привязан к доллару (курс фиксирован, 1 OMR ≈ 2,6 доллара), поэтому долларовые эквиваленты стабильны, а вот к рублю сумма колеблется вместе с парой доллар/рубль. Ниже — пороги, которые встречаются в источниках на июль 2026 года.

Расхождение реальное: правительственный портал и деловая пресса при запуске указывали единый порог 200 000 OMR, а сводка инвестиционного монитора ЮНКТАД и часть налоговых консультантов — двухуровневые 250 000 и 500 000 риалов. Пока программа не устоялась, ориентируйтесь на официальный портал и уточняйте действующий порог и текущий курс в Центре услуг инвесторов до перевода денег.

Покупка в ITC: где именно можно владеть

Иностранец в Омане получает полное право собственности (фригольд) только внутри специальных зон — Integrated Tourism Complex, ITC. За их пределами покупка для нерезидентов, как правило, недоступна. Именно недвижимость в ITC с действующим титулом засчитывается в инвестиционный порог резиденции.

К устоявшимся комплексам на 2026 год относят Al Mouj Muscat, Muscat Hills, Muscat Bay, Jebel Sifah, Hawana Salalah и AIDA в мастерплане Yiti. Внутри комплекса собственник вправе жить, сдавать в аренду, дарить и передавать объект по наследству. По условиям новой резиденции инвестору дополнительно разрешают владеть одним объектом вне ITC — по имеющимся данным, уже после получения статуса и с учётом ограничений для неграждан.

Стоит различать два разных вида ВНЖ. Инвестиционная (золотая) резиденция на 5–10 лет требует крупного порога. Но само владение жильём в ITC исторически давало собственнику и его семье более короткий вид на жительство, привязанный к сроку владения; точный срок задают власти комплекса — его нужно уточнять до покупки, а не принимать на веру.

Что виза даёт и чего не даёт

Резиденция включает семью: супруга, детей и родственников первой степени родства — без ограничений по возрасту и числу. Разрешено нанимать до трёх домашних работников, предусмотрено ускоренное прохождение в аэропорту.

Право на работу — спорный пункт. Программа задумана как инвестиционная резиденция: держатель может владеть бизнесом и управлять им без отдельного спонсора-работодателя. Однако право на обычный наём — зарплатную работу у местного работодателя — в официальных материалах чётко не прописано. Это стоит подтвердить в Центре услуг инвесторов до того, как строить на этом планы переезда.

Чего резиденция не даёт: это не гражданство и не «золотой паспорт». Оман не предлагает гражданство за инвестиции, а натурализация — длительная и на усмотрение властей. Статус действует, пока сохраняется вложение, и сам по себе не превращается в постоянное резидентство.

Сроки, продление и что при продаже

Основной срок — 10 лет с возможностью продления при сохранении инвестиции; двухуровневое описание предполагает также 5-летний вариант. Продление возможно, «пока выполняются квалификационные условия», как формулирует правительство.

Ключевой риск — привязка к активу. Резиденция держится на том, что вы продолжаете владеть недвижимостью по квалифицирующей стоимости. Если продать объект и опуститься ниже порога, правовое основание для ВНЖ исчезает: придётся либо заново соответствовать условиям через другой актив, либо аннулировать статус. Планируя выход из объекта, закладывайте это заранее.

По ряду данных, программа не требует постоянного проживания в стране для сохранения статуса, но это условие тоже относится к тем, что стоит перепроверить официально — на молодой программе формулировки меняются.

Расходы и налоги при покупке

Помимо цены объекта учитывайте разовые и регулярные расходы. Оман остаётся относительно «лёгким» по налогам рынком, но с 2028 года это отчасти изменится.

Подоходный налог вводится впервые в истории страны и первым в Совете сотрудничества стран Залива: указ №56/2025 от 22 июня 2025 года устанавливает ставку 5% на годовой доход свыше 42 000 OMR с 1 января 2028 года. Власти оценивают, что налог не затронет около 99% населения, но состоятельному покупателю с высоким доходом это учитывать стоит. Подробности — в разборе EY.

Минусы и риски: честно

Честный список ограничений важнее рекламных обещаний:

• Незрелость программы. Резиденцию перезапустили в сентябре 2025 года; открытые источники расходятся даже в базовом пороге — 200 000 против 250 000 и 500 000 OMR. До сделки сверяйтесь с официальным порталом, а не с сайтами-агрегаторами.
• Узкий рынок. Фригольд для иностранцев ограничен комплексами ITC — это небольшой и менее ликвидный сегмент, чем, например, Дубай; круг покупателей при перепродаже уже.
• Статус привязан к вложению. Продажа объекта ниже порога аннулирует основание для ВНЖ.
• Не путь к паспорту. Гражданства за инвестиции нет; натурализация длительная и не гарантирована.
• Валютная и налоговая динамика. Риал привязан к доллару (рублёвая цена колеблется), а с 2028 года появляется подоходный налог для высоких доходов.
• Право на наём под вопросом. Возможность обычной зарплатной работы официально не подтверждена — не стройте переезд вокруг трудоустройства без проверки.