Saraya Bandar Jissah (Muscat Bay), Оман: форматы, цены и покупка в 2026 году
Опубликовано 18 июля 2026
Saraya Bandar Jissah (после ребрендинга — Muscat Bay) — закрытый курортный посёлок в бухте Бандар-Джисса на побережье Оманского залива, примерно в 25 км (20–30 минут на машине) к юго-востоку от центра Маската, у подножия гор Хаджар. Это ITC-комплекс (Integrated Tourism Complex), где иностранец может купить жильё в полную собственность (freehold) и оформить резидентскую визу. Территория — около 2,2 км²; проект развивает государственная компания OMRAN (первоначально — совместно с Saraya Oman), а его текущие очереди на рынке представлены как разработка OMRAN и застройщика Eagle Hills. На побережье работает 5-звёздочный отель Jumeirah Muscat Bay на 206 номеров, открытый в 2022 году. Цены на июль 2026: квартиры новой очереди Luma — от OMR 99 555 (≈ $259 тыс.); виллы по открытым объявлениям — ориентировочно от $1,39 млн (AED 5,1 млн, OMR 535 тыс.) и выше.
Ниже — форматы, площади, ценовые ориентиры и честные ограничения проекта по состоянию на июль 2026 года.
Что это за проект и где он находится
Muscat Bay развивается как совместное предприятие государственной OMRAN и компании Saraya Oman с заявленным бюджетом около $600 млн; в 2017 году проект был переименован из Saraya Bandar Jissah в Muscat Bay. Комплекс занимает около 2,2 км² в бухте Бандар-Джисса рядом с деревней Кантаб и разбит на пять жилых зон, среди которых Zaha, Nameer и Wajd.
По официальным данным OMRAN, застройка включает жилые виллы, таунхаусы и дуплекс-апартаменты, а также два отеля, спа и деревню в традиционной архитектуре; общее число резиденций OMRAN указывает как 440. Разные источники приводят разные итоговые цифры (порядка 356–440 юнитов) — проект строится очередями, и данные обновляются. Ключевое для покупателя: Muscat Bay имеет статус ITC, то есть входит в перечень комплексов, где государство разрешило владение недвижимостью иностранцам.
Расположение — двойственное. С одной стороны, это закрытая бухта с горами и морем в 20–30 минутах от делового центра Маската. С другой — это анклав: вокруг нет крупного города, повседневная инфраструктура сосредоточена внутри курорта, а поездки в город и аэропорт требуют машины.
Форматы жилья и цены на июль 2026
По данным продаж коллекций проекта, в уже построенной части Muscat Bay предлагались несколько типов жилья: около 120 квартир (1–2 спальни), 29 вилл с 4 спальнями, 16 твин-вилл (3 спальни), 42 дуплекса с частным бассейном (3 спальни), 33 лагунные виллы (3–4 спальни) и 22 виллы Grand Hilltop с 5 спальнями; крупнейшая вилла — около 762 м² (8 202 фт²). Большинство этих юнитов уже построены и заселены.
| Формат | Спальни | Площадь | Ориентир цены (июль 2026) |
|---|---|---|---|
| Квартиры Luma (новая очередь) | 1–3 | от 75,7 м² (BUA) / до ~112,6 м² продаваемой | от OMR 99 555 (~$259 тыс.) |
| Готовые квартиры (вторичный рынок) | 1–2 | по объекту | по запросу / по объявлениям |
| Твин-виллы и дуплексы с бассейном | 3 | по объекту | по запросу |
| Лагунные виллы | 3–4 | по объекту | ориентировочно от $1,39 млн (OMR 535 тыс.) |
| Виллы Grand Hilltop | 5 | до ~762 м² | верх диапазона (по запросу) |
Оговорка о ценах: по большинству лотов застройщик указывает стоимость «по запросу», а данные объявлений различаются между площадками, поэтому цифры выше — это ориентиры на июль 2026, а не фиксированный прайс. Оман использует привязанный к доллару риал (курс стабилен, OMR 1 ≈ $2,60), так что пересчёт цен предсказуем.
Luma Residences — новая очередь 2026 года
Актуальная часть проекта на 2026 год — коллекция Luma Residences, которую в январе 2026 года представили Muscat Bay и OMRAN при финансовом партнёрстве Ahli Bank. Заявленные параметры: инвестиции RO 20 млн, около 240 квартир, таунхаусов и вилл в собственность, общая застройка около 37 000 м². По данным застройщика, предварительные брони на старте превысили 50%.
Форматы Luma — квартиры на 1–3 спальни, апартаменты с садом на 2 спальни, таунхаусы и виллы на 3 спальни. Ниже — планировки квартир по официальным данным застройщика.
| Тип Luma | Спальни | Площадь (BUA) | Продаваемая площадь |
|---|---|---|---|
| Квартира | 1 | 75,7 м² | 105,6 м² (с террасой) |
| Квартира | 2 | 103,6 м² | 112,55 м² |
| Квартира с садом | 2 | 109,0 м² | 112,55 м² |
Цена входа в Luma — от OMR 99 555 (≈ $259 тыс., по данным объявлений). Застройщик предлагает рассрочку (по официальной странице проекта — на 3 года; часть площадок указывает схему с первоначальным взносом от 10%). Точный срок передачи ключей на июль 2026 официально не объявлен — Luma находится в стадии продаж и строительства, тогда как многие юниты в старой части общины уже готовы. Не приписывайте Luma конкретную дату сдачи, если её нет в договоре.
Отель, инфраструктура и готовность
Главный объект гостеприимства — Jumeirah Muscat Bay, 5-звёздочный пляжный курорт на 206 номеров, открытый в 2022 году с инвестициями около OMR 60 млн; это первый отель бренда Jumeirah в Омане. В нём три бассейна, детский клуб, спа и спортивные объекты. Изначально в мастер-плане значились два пятизвёздочных отеля (по данным OMRAN — вместимостью 200 и 120 номеров), но по состоянию на июль 2026 в эксплуатации один — это стоит учитывать, если вы ориентируетесь на «два отеля» из ранних материалов.
Инфраструктура курорта по описанию застройщика: частный пляж с пляжным клубом и дайв-центром, лагуна, бассейны, спортивные площадки, спа и велнес, детские зоны, парки, зоны барбекю, торговые и ресторанные точки. Формат — самодостаточный курортный посёлок с обслуживанием и охраной.
Покупка иностранцем: собственность, виза и налоги
Muscat Bay — один из комплексов Омана со статусом ITC, где нерезидент может оформить полную собственность (freehold). Владение недвижимостью в ITC традиционно даёт продлеваемое резидентское разрешение (обычно на 2 года) владельцу и его семье. Более длинные визы привязаны к сумме вложений.
| Опция | Порог вложений | Срок | На кого распространяется |
|---|---|---|---|
| Резиденция владельца ITC | Покупка юнита в ITC | ~2 года, продлевается | Владелец и ближайшая семья |
| Silver Visa | от OMR 250 000 (~$650 тыс.) | 5 лет | Инвестор и семья |
| Golden Visa | от OMR 500 000 (~$1,3 млн) | 10 лет | Супруг(а), дети любого возраста, родители на иждивении |
Важный нюанс для бюджетного входа: цена самой доступной квартиры Luma (OMR 99 555) ниже порога Silver Visa в OMR 250 000, поэтому такой лот даёт только базовую ITC-резиденцию, а не 5-летнюю визу. Из расходов на сделку, помимо цены, заложите государственный регистрационный сбор, юридическое сопровождение и, при участии посредника, его комиссию — актуальные ставки уточняйте перед сделкой, так как они меняются. Требования к заявителю на резиденцию: возраст от 21 года, действующий загранпаспорт, отсутствие судимостей и хорошее состояние здоровья.
Честные минусы и на что смотреть
Перед покупкой стоит трезво взвесить ограничения проекта:
- Удалённость и анклавность. Комплекс изолирован в бухте: до центра Маската 20–30 минут на машине, а рядом — небольшая деревня Кантаб без городской инфраструктуры. Без автомобиля жить неудобно.
- Небольшой и молодой рынок. Рынок недвижимости Омана для иностранцев значительно меньше рынка ОАЭ: меньше сделок, ниже ликвидность, дольше перепродажа и меньше прозрачности по ценам, чем в Дубае.
- Цены «по запросу». По многим лотам застройщик не публикует фиксированную стоимость — сравнивать предложения и проверять реальную цену приходится индивидуально.
- Бюджетный вход не даёт длинной визы. Самые доступные квартиры Luma не дотягивают до порога Silver Visa (OMR 250 000).
- Второй отель не сдан. В планах было два пятизвёздочных отеля, работает пока один — на «двойную» гостиничную нагрузку рассчитывать преждевременно.
- Сроки Luma. Официальная дата передачи новой очереди на июль 2026 не объявлена — фиксируйте срок и штрафы за просрочку в договоре.
Отдельно про доходность: сдача в аренду (посуточную или долгосрочную) в таком курорте возможна, но рынок аренды в Омане меньше, чем в соседних странах Залива, и конкретную доходность застройщик не гарантирует — оценивайте её по данным рынка и реальным ставкам, а не по обещаниям.
Вопросы и ответы
Может ли иностранец купить недвижимость в Saraya Bandar Jissah и получить визу?
Да. Muscat Bay имеет статус ITC, где нерезидент оформляет полную собственность (freehold). Владение даёт продлеваемое резидентское разрешение (обычно на 2 года) владельцу и семье. При вложениях от OMR 250 000 (~$650 тыс.) доступна 5-летняя Silver Visa, от OMR 500 000 (~$1,3 млн) — 10-летняя Golden Visa.
Хватает ли самой дешёвой квартиры Luma на резидентскую визу?
Вход в Luma начинается от OMR 99 555 (~$259 тыс.). Эта сумма ниже порога Silver Visa (OMR 250 000), поэтому такой лот даёт только базовую ITC-резиденцию примерно на 2 года с продлением, но не 5- или 10-летнюю визу. Для длинной визы нужен объект дороже.
Когда сдают Luma Residences?
Коллекцию Luma представили в январе 2026 года, на старте забронировано более 50% юнитов. Официальную дату передачи ключей на июль 2026 застройщик публично не называет — очередь в стадии строительства. При этом многие виллы и квартиры в старой части Muscat Bay уже готовы и заселены.
Чем Luma отличается от прежних коллекций Muscat Bay?
Luma — новая очередь на 240 юнитов, которую в январе 2026 года представили Muscat Bay и OMRAN, с ценой входа от OMR 99 555 и рассрочкой на 3 года. Прежние коллекции (квартиры, твин-виллы, дуплексы, лагунные и Grand Hilltop виллы) строились ещё под маркой Saraya Bandar Jissah; большинство этих юнитов готовы.
Есть ли на территории отель и пляж?
Да. Работает 5-звёздочный Jumeirah Muscat Bay на 206 номеров (открыт в 2022 году, первый отель Jumeirah в Омане) с частным пляжем, пляжным клубом, дайв-центром, лагуной и спа. Второй отель был в планах мастер-плана, но по состоянию на июль 2026 не введён.
Получить подборку по этому запросу
Опишите запрос — я лично разберу его, уточню детали удобным вам способом и подготовлю подборку под ваш бюджет. Это бесплатно и ни к чему не обязывает.