Проекты Al Mouj Muscat: что купить и цены на июль 2026
Опубликовано 18 июля 2026
Внутри Al Mouj Muscat (бывший The Wave) на июль 2026 года апартаменты продаются ориентировочно от 134 500 OMR за 1 спальню (Marsa Gardens) и примерно от 205 000 OMR за 2 спальни (Juman Two), виллы — от 261 000 OMR (Ghadeer Villas, 3–4 спальни), а виллы у пляжа и гольф-поля (Golf Beach Residences, 5–6 спален) — примерно от 500 000 OMR. Al Mouj — одна из немногих зон Омана со свободной собственностью (freehold) для иностранцев: покупка от 250 000 OMR даёт право претендовать на 5-летнюю инвесторскую резиденцию.
Ниже — проекты по форматам (апартаменты, таунхаусы, виллы), их цены и особенности, а также честные минусы и вопросы, которые стоит задать до сделки. Цены приведены по открытым листингам застройщика и брокерских площадок на июль 2026 года; где открытой цены нет — указано «по запросу».
Al Mouj Muscat: район и право собственности
Al Mouj Muscat — интегрированный туристический комплекс (ITC) на побережье Маската с собственной мариной (около 400 мест для яхт), гольф-полем на 18 лунок, набережной, отелями и школами. Именно статус ITC даёт ключевую особенность: иностранцы здесь могут покупать жильё в полную собственность (freehold), а не в аренду, — в Омане таких зон немного.
Застройка идёт фазами. Часть проектов сдана и продаётся как готовое жильё (Juman, Marsa Gardens, Lagoon Residences, Ghadeer, Golf Beach), часть — со сдачей в 2026 году (виллы Amara и Alaya Grand Collection). Валюта сделок — оманский риал (OMR), жёстко привязанный к доллару (1 OMR ≈ 2,6 USD), что снимает часть валютного риска для покупателей с долларовыми доходами.
Актуальные проекты и цены на июль 2026
Ниже — сводка по продающимся проектам внутри Al Mouj. Стартовые цены указаны там, где их публикуют застройщик или брокерские площадки; «по запросу» означает, что открытой цены на июль 2026 нет.
| Проект | Формат | Цена от (июль 2026) | Особенность |
|---|---|---|---|
| Marsa Gardens | Апартаменты, 1–2 спальни | от ~134 500 OMR (1 спальня) | Первая линия у марины, готово |
| Juman One / Juman Two | Апартаменты, 1–3 спальни | от ~205 000 OMR (2 спальни, Juman Two) | Виды на марину, готово |
| Lagoon Residences | Апартаменты, 1–2 спальни | По запросу | У лагуны, готово |
| Ghadeer Villas | Виллы, 3–4 спальни | 261 000 OMR | 41 вилла в две фазы, взнос 5% |
| Golf Beach Residences | Виллы, 5–6 спален | от ~500 000 OMR (5 спален) | 34 виллы, 427–606 м², у пляжа и гольф-поля |
| Amara | Виллы, 5 спален (455 м²) | По запросу | Сдача 2026 |
| Alaya Grand Collection | Виллы, 6 спален (900+ м²) | По запросу | У лагуны, сдача 2026 |
| Sarai Villas | Виллы, 6–7 спален | По запросу (топ-лоты до ~3 млн OMR) | 28 вилл, участки 1 800–4 500 м² |
Карточки готовых проектов и планировки публикует застройщик в разделе Residences на almouj.com; первичные и вторичные лоты с ценами удобно сверять в листингах Savills по The Wave.
Ориентиры цен по форматам жилья
Если смотреть не на отдельный лот, а на диапазон входа, картина на июль 2026 такая: дешевле всего готовые квартиры (1 спальня — от ~134 500 OMR), дороже — виллы у воды и гольф-поля (от ~500 000 OMR), а топ-лоты (Sarai, мансионы) доходят до ~3 млн OMR. По актуальным листингам квартиры идут ориентировочно по 1 500–2 000 OMR за м² — заметно выше средней по Маскату (около 892 OMR за м² для квартир в центре, Numbeo, июнь 2026).
| Формат | Цена от | Комментарий |
|---|---|---|
| Апартаменты 1 спальня | ~134 500 OMR | Marsa Gardens, ~83 м², готово |
| Апартаменты 2 спальни | ~205 000 OMR | Juman Two, готово |
| Виллы 3–4 спальни | 261 000 OMR | Ghadeer, взнос 5% |
| Виллы у воды/гольфа 5–6 спален | ~500 000 OMR | Golf Beach, 427–606 м² |
| Ультра-премиум (Sarai, мансионы) | до ~3 млн OMR | участки до 4 500 м² |
Самый доступный вход — готовые квартиры Marsa Gardens и Juman. Виллы стартуют с Ghadeer (261 000 OMR), а первая линия у пляжа и большие лоты (Golf Beach, Amara, Alaya, Sarai) уходят в сегмент от полумиллиона OMR и выше.
Резидентская виза при покупке
Покупка жилья в Al Mouj даёт право претендовать на инвесторскую резиденцию Омана (Golden Residency), поскольку район — авторизованный ITC с freehold-собственностью. Программа запущена в конце августа 2025 года (31 августа 2025). По данным на июль 2026 действуют два порога: от 250 000 OMR — 5-летняя виза, от 500 000 OMR — 10-летняя, обе продлеваемые. При этом ряд источников со ссылкой на официальный портал указывает и единый порог 200 000 OMR. Формулировки в разных источниках расходятся, поэтому точный порог, условия суммирования нескольких объектов и перечень документов стоит подтверждать напрямую в оманском ведомстве до сделки.
Практический вывод: под 5-летнюю визу подходит уже вилла Ghadeer (261 000 OMR) или сочетание объектов на нужную сумму, под 10-летнюю — виллы у воды от 500 000 OMR. Виза покрывает членов семьи, но привязана к сохранению собственности — при продаже актива основание для резиденции теряется.
Доходность аренды: что показывает рынок
Al Mouj — один из самых востребованных арендных рынков Маската за счёт спроса со стороны экспатов и туристов. По данным рынка, валовая доходность здесь оценивается в 4–6% годовых (по ряду источников — 4–5,5%) при заполняемости порядка 80–85% в удачно расположенных лотах — это выше средней по Маскату (60–70%). Для ориентира по городу в целом валовая доходность около 5,12% в центре и 5,77% за его пределами; двухкомнатная квартира в Al Mouj сдаётся примерно за 710 OMR в месяц.
Это возможная, расчётная доходность по рыночным данным, а не обещание результата. Важные нюансы: чистая доходность после сервисных сборов, управления и простоев обычно ниже — порядка 3,5–5%; ставка ипотеки в Омане держится около 5,09%, то есть спред между валовой доходностью и стоимостью заёмных денег узкий — при покупке в кредит доход почти полностью съедается процентами. Рост арендной ставки в Омане законодательно ограничен 7% в год и только после первых трёх лет аренды. Любые расчёты нужно проверять на конкретном лоте с учётом сборов и меблировки.
Минусы и на что обратить внимание
Честный список сложностей, о которых стоит помнить:
- Высокий порог входа. Al Mouj дороже массового Маската: премия за побережье и марину закладывается в цену сразу, а вход в виллы начинается от 261 000 OMR.
- Тонкая маржа при ипотеке. Разрыв между доходностью (~4–6%) и ставкой кредита (~5,09%) почти нулевой — модель «купить в кредит и жить на аренду» здесь работает плохо.
- Ограничение роста аренды. Ставку можно поднимать не более чем на 7% в год и только после трёх лет — это защищает арендатора, но ограничивает доход собственника.
- Риск сроков по стройке. Amara и Alaya заявлены к сдаче в 2026 году; покупка на этапе строительства несёт стандартный риск сдвига сроков и отличий от рендеров.
- Сервисные сборы. В ITC-сообществе есть регулярные платежи за содержание инфраструктуры (марина, охрана, благоустройство) — обычно 60–180 OMR в месяц; их нужно учитывать в чистой доходности.
- Ликвидность концентрирована. Быстрый выход из актива проще в популярных форматах (квартиры Juman, Marsa Gardens); крупные виллы продаются дольше.
- Виза привязана к активу. Резиденция сохраняется, только пока вы владеете жильём выше порога; при продаже основание пропадает.
Вопросы и ответы
Может ли иностранец купить квартиру в Al Mouj и получить визу?
Да. Al Mouj — авторизованный ITC с freehold-собственностью, поэтому иностранец покупает жильё в полную собственность. Покупка от 250 000 OMR даёт право претендовать на 5-летнюю инвесторскую резиденцию, от 500 000 OMR — на 10-летнюю (по данным на июль 2026; ряд источников называет и единый порог 200 000 OMR). Программа запущена в конце августа 2025 года; точные условия стоит подтвердить в оманском ведомстве.
Что дешевле — готовая квартира или вилла на этапе стройки?
Самый доступный вход — готовые апартаменты Marsa Gardens (1 спальня от ~134 500 OMR) и Juman (2 спальни от ~205 000 OMR). Виллы начинаются с Ghadeer (261 000 OMR, готовые), а строящиеся Amara и Alaya со сдачей в 2026 году относятся к более дорогому сегменту и продаются по запросу.
Чем Juman отличается от Marsa Gardens?
Оба — апартаменты у марины, готовые к заселению. Marsa Gardens расположены первой линией у воды на самой марине (1–2 спальни, вход от ~134 500 OMR за однокомнатную). Juman One и Two предлагают виды на марину и планировки от 1 до 3 спален; двухкомнатные в Juman Two идут примерно от 205 000 OMR.
Можно ли сдавать жильё в Al Mouj посуточно?
Да, короткосрочная аренда в районе востребована из-за туристического и экспат-спроса; заполняемость удачных лотов оценивают в 80–85%, что выше средней по Маскату (60–70%). Но доходность здесь возможная, а не заранее обещанная: нужны управляющая компания, бюджет на простои и операционные расходы, поэтому чистый результат ниже валовых 4–6%.
Есть ли рассрочка от застройщика?
По проекту Ghadeer Villas застройщик заявлял бронирование с первоначальным взносом 5% от стоимости (бронь примерно от 13 250 OMR). По другим проектам условия рассрочки и графики платежей публикуются точечно — их нужно уточнять по конкретному лоту, так как открытых данных на июль 2026 по всем фазам нет.
Получить подборку по этому запросу
Опишите запрос — я лично разберу его, уточню детали удобным вам способом и подготовлю подборку под ваш бюджет. Это бесплатно и ни к чему не обязывает.