Как купить недвижимость за рубежом россиянину в 2026 году

Опубликовано 18 июля 2026

Автор: Серафим Попов — брокер премиальной недвижимости

Прямого запрета на покупку жилья за рубежом для россиян в 2026 году нет — санкции ЕС и США касаются только лиц и компаний из чёрных списков. Главная трудность не юридическая, а платёжная: напрямую рублями заплатить нельзя, а прямой перевод с российского счёта продавцу часто идёт с задержкой или возвращается отправителю. Рабочий легальный маршрут — счёт в «дружественной» юрисдикции (ОАЭ, Казахстан, Армения, Грузия, Турция), откуда перевод обычно проходит быстрее и надёжнее прямого. Дополнительные расходы сверх цены объекта по разным оценкам составляют около 7-15%.

Проще всего россияне покупают в ОАЭ и Турции: без ограничений по гражданству, с работающими банками и программами ВНЖ. Порог для резидентской визы — от 750 000 AED (около $204 тыс.) в Дубае и от $200 тыс. в Турции; в Дубае Golden Visa на 10 лет — от 2 млн AED. Оман и другие страны Залива — нишевый вариант: собственность иностранцам там доступна только в туристических зонах, и в 2026 году сделок с россиянами почти не осталось. Ниже — маршруты оплаты, что с ценами в 2026, дополнительные расходы, налоги и то, что придётся задекларировать в ФНС.

Легальные способы оплаты в 2026 году

Санкции не запрещают гражданам России покупать недвижимость за границей — ограничения действуют только для лиц из санкционных списков. Сложность в другом: рублями за рубежом не платят, деньги вносят в дирхамах, долларах, евро или лирах, а прямой перевод с российского счёта на счёт продавца или застройщика нередко зависает либо возвращается.

Легальные маршруты оплаты, которые описывают риелторы разных стран:

• Счёт в «дружественной» юрисдикции. Покупатель открывает счёт в ОАЭ, Казахстане, Армении, Грузии или Турции и переводит средства оттуда — по данным риелторов, такой перевод обычно проходит быстрее и надёжнее прямого.
• Прямой перевод из российского банка. Формально возможен, но на практике средства часто приходят с задержкой или возвращаются, поэтому его используют реже.
• Расчёт в криптовалюте. Часть сделок проводят через USDT или BTC с последующей конвертацией в обычную валюту через лицензированных посредников. Способ распространён, но требует прозрачной легализации средств.

Любой маршрут должен быть законным и прозрачным: при зачислении денег банк проверяет происхождение средств (source of funds), и непрозрачная схема грозит заморозкой платежа. Прямые переводы с российских счетов, например, на Кипр сейчас фактически не проходят.

Где проще купить: оплата и виза по странам

Проще всего россияне покупают там, где нет ограничений по гражданству, работают банки и есть программы ВНЖ. Пороги для резидентской визы — из открытых данных на июль 2026 года.

В странах ЕС и США прямого запрета на покупку тоже нет, но банки требуют документального подтверждения происхождения средств — это главный барьер, а не гражданство как таковое.

Сколько стоит вход и что с ценами в 2026

Дороже всего входить в Дубай. По данным «Коммерсанта» (июнь 2026), средняя цена держится около 500 тыс. ₽ за м², но рынок заметно охладился: число сделок с участием россиян упало примерно на 60% год к году, а застройщики предлагают скидки 5-10% (отдельные продавцы — до 40%). Турция и Грузия дешевле по порогу входа. Цены по конкретным районам и объектам сильно расходятся — их стоит запрашивать по конкретному предложению, а не ориентироваться на средние.

Доходность аренды зависит от объекта, района и загрузки — актуальные расчёты запрашивайте по конкретному предложению. После роста прошлых лет доходность на популярных рынках под давлением, а часть покупателей переориентировалась на Турцию ради гражданства.

Дополнительные расходы сверх цены объекта

К цене объекта прибавляются налоги при покупке, услуги юриста и нотариуса, комиссия агента, конвертация валюты и банковские комиссии. Ставка налога при сделке в разных странах — примерно от 1 до 10%. По данным о расходах в Дубае, основной платёж здесь — сбор Земельного департамента (DLD) 4% от стоимости.

• ОАЭ. Сбор DLD — 4% от стоимости. На вторичном рынке его иногда делят с продавцом, но при покупке новостройки обычно платит покупатель полностью. Плюс регистрационные сборы 500-1 000 AED и, для готового жилья, справка об отсутствии задолженности (NOC) от застройщика.
• Оман. При покупке платят регистрационную пошлину; актуальную ставку и налоговые обязательства уточняйте у юриста до сделки.
• Европа. Обычно есть налог на переход права собственности и гербовый сбор — ставки зависят от страны и суммы сделки.

Отдельная статья — конвертация рублей и международные переводы: на курсовой разнице и комиссиях теряется ещё несколько процентов, которые стоит закладывать заранее.

Налоги и декларирование в России

Сама покупка недвижимости за рубежом отдельно не декларируется, но зарубежный банковский счёт и движение денег по нему — обязательные уведомления в рамках валютного контроля. Это не налог, но штрафы реальны.

• Уведомление об открытии счёта — в течение 30 дней с даты открытия (п. 2 ст. 12 закона 173-ФЗ). Кто провёл в году за границей больше 183 дней, вправе отложить подачу до 1 июня следующего года.
• Отчёт о движении средств (ОДДС) — ежегодно до 1 июня. Штрафы для физлиц по КоАП: 1 000-1 500 ₽ за просрочку уведомления, 4 000-5 000 ₽ за его неподачу, 2 000-3 000 ₽ за несданный отчёт.
• КИК. Если жильё оформлено на иностранную компанию, физлицо по общим правилам НК подаёт уведомление о контролируемой иностранной компании до 30 апреля; прибыль КИК облагается налогом при превышении 10 млн ₽ в год, а штраф за неподачу уведомления — 500 тыс. ₽.
• Продажа. При продаже зарубежной квартиры налоговый резидент РФ платит НДФЛ 13% с дохода; при владении дольше 5 лет — освобождение (3 года — если жильё получено в наследство или дар от близкого родственника). Доход от аренды тоже декларируется в России.

С 1 января 2026 года применяется новое соглашение об избежании двойного налогообложения между Россией и ОАЭ: по данным ФНС, ставка налога у источника по дивидендам, процентам и роялти — 10%. Это ориентир, а не юридическая консультация: конкретный расчёт зависит от вашего налогового статуса, проверяйте актуальные требования у налогового консультанта.

Риски и честные минусы

• Платёж могут вернуть или заморозить. Маршрут через третьи страны работает, но не гарантирован: банк вправе запросить документы о происхождении средств и отклонить перевод.
• Спрос охлаждается. По данным «Коммерсанта» (июнь 2026), число сделок с россиянами в ОАЭ упало примерно на 60% год к году; застройщики дают скидки 5-10%, а на вторичном рынке уместен торг.
• Валютный риск. В Турции лира годами обесценивается: рост цен в лирах может съедаться падением курса, поэтому рынок принято считать в долларах.
• Ограничения собственности. В Омане иностранец получает полное право собственности только в туристических зонах ITC — выбор объектов и локаций ограничен.
• Ликвидность и вывод денег. Продать объект и вернуть выручку в Россию сложнее, чем купить; закладывайте более долгий горизонт выхода.
• Стройка на этапе котлована (off-plan) несёт риск переноса сроков и недостроя — проверяйте репутацию застройщика и наличие эскроу-счёта.